ITIPress.org – Esther Cruz / Victoria Osorio

En la edición anterior de El Inversionista, escribimos sobre cómo maximizar sus ganancias expandiendo el portafolio de bienes raíces, incluyendo en él la adquisición de edificios de apartamentos. Este artículo llamó la atención de muchos de ustedes, por lo cual en la presente edición profundizaremos en el tema y responderemos algunas de las inquietudes de los lectores sobre el mismo.

La creación de un portafolio de bienes raíces es igual a la de un portafolio de inversión en acciones. Una de las reglas básicas de la inversión es la diversificación. Al igual, la diversificación puede ser llevada a un extremo que no permita el beneficio completo de un portafolio estructurado de acuerdo con los objetivos y el perfil de riesgo definido por el inversionista.

Para evitar la diversificación extrema o aquella que no permita el máximo beneficio, recomendamos el uso de lo que llamamos “diversificación inteligente” en su portafolio de bienes raíces. Esta incluye:

1. No asumir más responsabilidades de las que se pueden manejar. Esto es especialmente importante en la compra de propiedades que serán alquiladas a terceros, en particular cuando uno, el inversionista, vive en otra ciudad o país, diferente al cual radican sus propiedades.

2. Establecer metas específicas del retorno de su inversión que usted desea realizar.

3. Contar con la ayuda de profesionales, incluyendo corredores de bienes raíces, abogados, contadores, etc., que entiendan sus objetivos y el concepto de la inversión estructurada específicamente, basándose en objetivos bien definidos.

Con eso en mente, nos enfocaremos en el tema de los edificios de apartamentos, los cuales pensamos pueden formar una parte importante de cualquier portafolio de propiedades ubicadas en el sur de la Florida, en particular en el mercado de Miami.

Invertir en un edificio de apartamentos en Miami debe incluir un conocimiento básico de ciertas tendencias actuales del mercado:

a) El inventario de propiedades a la venta ha aumentado; b) el año 2002 fue marcado por la terminación de 4,000 unidades de apartamentos; c) los precios de compra han subido; d) aunque el inventario de unidades ha crecido, menos propiedades han sido ofrecidas agresivamente al publico en general, lo cual ha incrementado los precios de compra; e) la inmigración a Miami continúa subiendo; f) en el año 2002, 4,900 hogares nuevos surgieron en Miami, con una proyección de 9,000 hogares adicionales para el año 2003; g) las vacantes aumentarán alrededor de un 6% en 2003; h) a pesar del incremento de vacantes, el promedio en lo que el mercado pide por el alquiler mensual, aumentará en un 1,5%. Esta tendencia es el resultado de los altos alquileres que se están pidiendo en las propiedades nuevas que han aparecido en la ciudad. i) La ciudad de Miami ganó más de 12,000 empleos en el año 2002, lo que significó un crecimiento superior al 1,2%.

Estas tendencias indican una serie razones a considerar cuando se está evaluando la posibilidad de incluir en el portafolio edificios de apartamentos o no. Si se delibera sobre la situación completa, se podrá observar que lo realmente existente en el mercado es una oportunidad inmediata en las propiedades de rango medio y en las conversiones de propiedades de alquiler.

Adicionalmente, aunque el mercado de bienes raíces en Miami aparenta haber llegado a cierta cumbre, si se analiza con mayor profundidad (con la ayuda de un profesional de bienes raíces familiarizado con el área), se reconocerá la existencia de varios lugares en Miami, a punto de experimentar una época de crecimiento y, como resultado, excelentes oportunidades de inversión.

Inquietudes de los lectores:

1. ¿Cuál es la relación existente entre el capital invertido y el alquiler recibido, sea de un condominio, casa o apartamento?

Esta es una pregunta interesante para contestar porque existen diversas variables que se deben considerar. Dichas variables incluyen otros costos como impuestos, seguros, mantenimiento, administración e intereses pagados. Su retorno no sólo incluye la ganancia resultante del alquiler sobre costos, sino también el equity que se está acumulando en el valor de la propiedad. Equity es la diferencia entre lo que se debe y el valor por el cual se puede vender la propiedad en el mercado. Este equity es importante porque representa dinero, efectivo, que puede ser retirado de la propiedad para reinvertir en otra propiedad y crear otro activo de bienes.

2. ¿Cuáles son los impuestos que deben ser pagados?

Básicamente hay dos tipos de impuestos:

a) Impuestos de propiedad, deben pagarse mientras el dueño mantiene la propiedad. Si se prefiere, esto puede hacerse mensualmente a través de una cuenta de escrow. Esta cuenta se crea cuando usted hace la compra o refinancia la propiedad. Los impuestos de propiedad dependen del área y el valor dado por el condado donde se ubica la misma. El valor otorgado por el condado es diferente al valor del mercado. Adicionalmente, los impuestos varían por propiedad.

b) Impuestos que se realizan al transferir la propiedad y/o crear una hipoteca nueva. Los impuestos del estado se realizan al transferir la propiedad y se conocen como “stamps”. Estos “stamps” se deben pagar cuando se hace la compra y se transfiere el título de propiedad - Warranty Deed. Además, existen impuestos que deben pagarse cuando se crea una hipoteca nueva. Todos estos impuestos tienen sus correspondientes formularios, conocidos por un buen corredor de bienes raíces.

3. ¿Cuáles son los costos que se deben pagar cuando las unidades de un edificio de apartamentos son alquiladas y administradas por una compañía de manejo de propiedades?

Según lo manifestado por Patrick Connell de Keystone Management Company en Miami Beach, los costos son por apartamento y los servicios varían de acuerdo con las necesidades del cliente. “Si tenemos como ejemplo un edificio de cinco apartamentos, el costo para administrarlo está en un promedio de $25 - $50 por cada uno, al mes. Esto incluye la colección mensual de arriendos y su depósito en el banco, reparaciones menores y colección de monedas de las lavanderías.” Igualmente, agregó que aunque algunas compañías subcontratan el trabajo de mantenimiento, la mayoría de las empresas de administración de propiedades directamente emplean trabajadores que hacen el trabajo cuando es necesario. Reparaciones mayores, mantenimiento de jardín y césped, pintura del edificio, etc., son cobradas aparte. La necesidad y como resultado los costos para estos servicios, depende del tamaño de la propiedad, la edad del edificio y la ubicación del mismo, entre otras variables.

A pesar que la decisión de escoger dónde invertir su dinero nunca es fácil, usted puede crear una relación con un corredor de bienes raíces en el cual usted confíe, porque él o ella compartirá la visión sobre su estilo de vida, entenderá su perfil de riesgo y conocerá sus objetivos. Esta relación profesional puede traerle beneficios y ganancias por mucho tiempo.

Para mayor información puede escribir a Esther-Victoria@TheInvestor.tv  o a Info@TheInvestor.tv